Rückgang der Immobilienpreise dauert an

Berlin () – Die Preisanpassungen auf dem deutschen Immobilienmarkt haben auch im ersten Quartal 2024 angehalten. Verglichen mit dem Vorjahresquartal fielen die Immobilienpreise um durchschnittlich 5,3 Prozent, wie der Verband der Pfandbriefbanken (VDP) am Mittwoch mitteilte. Gegenüber dem vierten Quartal 2023 belief sich die Preiskorrektur auf -0,3 Prozent.

Damit erreichte der Immobilienpreisindex des Verbands einen Wert von 174,7 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte). Der Index wird seit 2010 quartalsweise erhoben und basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Die Wohnimmobilienpreise büßten im ersten Quartal dieses Jahres verglichen mit dem Vorjahreszeitraum 4,3 Prozent ein (Q1 2024 zu Q1 2023). Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Rückgang auf 0,2 Prozent (Q1 2024 zu Q4 2023). Seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bislang um 8,6 Prozent.

Bei den Preisen für Gewerbeimmobilien war mit -9,6 Prozent im Jahresvergleich eine deutlich stärkere Preisanpassung als bei Wohnimmobilien festzustellen. Zwischen dem zweiten Quartal 2022, als der bisherige Preishöchstwert markiert wurde, und dem ersten Quartal 2024 gingen die Gewerbeimmobilienpreise um 17,2 Prozent zurück. Die Veränderung vom Abschlussquartal 2023 zum Anfangsquartal 2024 betrug -0,8 Prozent.

“Die Preisentwicklung bestätigt unsere Prognose, dass die Preise weiter fallen, bei Gewerbeobjekten kräftiger als bei Wohnimmobilien”, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Beim Blick auf den Quartalsvergleich deute sich bei Wohnimmobilien bereits eine allmähliche Preisstabilisierung an. Für Gewerbeimmobilien zeichne sich hingegen noch keine Bodenbildung ab. Zwar habe die Abwärtsdynamik zuletzt etwas nachgelassen. Jedoch dürfe dies aufgrund des weiterhin geringen Transaktionsgeschehens nicht überinterpretiert werden.

Zur Abnahme der Wohnimmobilienpreise um 4,3 Prozent im ersten Quartal 2024 trugen die Preisentwicklungen sowohl bei Mehrfamilienhäusern als auch beim selbst genutzten Wohneigentum bei. Während der Preis für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um insgesamt 3,9 Prozent fiel, verminderten sich die Preise für Mehrfamilienhäuser um 4,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal hielten Mehrfamilienhäuser ihr Preisniveau, während das selbst genutzte Wohneigentum mit -0,4 Prozent noch weitere leichte Einbußen hinnehmen musste.

Ähnlich wie am Jahresende 2023 zeigte sich die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres: Nach einem Anstieg um 5,8 Prozent betrug die Jahresveränderungsrate nun +5,6 Prozent. Die Renditen, gemessen am VDP-Index für Liegenschaftszinsen, zogen auf Jahressicht um 10,8 Prozent an. Damit nahm die Renditedynamik das zweite Quartal in Folge etwas ab (Q4 2023: +12,9 Prozent / Q3 2023: +13,5 Prozent).

In den sogenannten Top-7-Städten entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise mit einem durchschnittlichen Rückgang um 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal exakt so wie im gesamten Bundesgebiet. Unterschiede weisen allerdings die individuellen Veränderungsraten auf: Am resilientesten zeigten sich im Anfangsquartal 2024 die Metropolen Köln (-3,0 Prozent), Düsseldorf (-3,5 Prozent) und Stuttgart (-3,6 Prozent). Während die Entwicklungen in Berlin und Frankfurt am Main ungefähr den Durchschnittswert erreichten, waren die Preiskorrekturen in Hamburg (-4,9 Prozent) und München (-5,3 Prozent) am stärksten.

Im Vergleich zum direkten Vorquartal verzeichneten Düsseldorf (-0,7 Prozent), Hamburg (-0,6 Prozent) und Stuttgart (-0,6 Prozent) die größten Minusraten. Dagegen wies Köln als einzige Metropole ein leichtes Preiswachstum in Höhe von 0,2 Prozent auf. Bei den Anstiegen der Top-7-Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern bewegte sich die Spanne zwischen +2,7 Prozent (Stuttgart) und +5,2 Prozent (Köln). Die höchsten Renditen auf Jahressicht wurden in Berlin und München erzielt (jeweils +10,3 Prozent). Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den sieben Metropolen um 4,5 Prozent, die Renditen um 9,4 Prozent.

Der seit Mitte 2022 anhaltende Abschwung am Immobilienmarkt trifft vor allem den Gewerbeimmobilienmarkt, wie an der Preisentwicklung zu erkennen ist: Der Rückgang der Gewerbeimmobilienpreise um 9,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal setzte sich aus den Preiskorrekturen bei Büroimmobilien (-9,9 Prozent) und bei Einzelhandelsimmobilien (-8,9 Prozent) zusammen. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gaben die Preise im ersten Quartal 2024 um 0,6 Prozent bei Büros und um 1,5 Prozent bei Handelsobjekten nach.

Wie im Schlussquartal 2023 verzeichneten Büro- und Einzelhandelsimmobilien jeweils zweistellige Renditeanstiege im Vorjahresvergleich, gemessen am VDP-Liegenschaftszinssatzindex. So legten die Renditen für Büros und Handelsimmobilien auf Jahressicht um 14,2 Prozent bzw. 13,4 Prozent, auf Quartalssicht um 1,3 Prozent und 2,6 Prozent zu.

Recht einheitlich verlief zu Beginn dieses Jahres auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten in beiden Assetklassen: Zwischen den Anfangsquartalen 2023 und 2024 stiegen die Büro- bzw. Einzelhandelsmieten um 2,9 Prozent bzw. 3,3 Prozent. Beim Quartalsvergleich betrugen die Mietveränderungen +0,7 Prozent und +1,1 Prozent.

“Der Gewerbeimmobiliensektor geht weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen”, so Tolckmitt. Während sich das Zinsumfeld und die ESG-Sanierungserfordernisse auf beide Assetklassen gleichermaßen auswirkten, seien jeweils noch individuelle Trends zu berücksichtigen – einerseits die unklaren Folgen des Homeoffice-Trends im Bürosektor, andererseits die anhaltende Bedeutungszunahme des Online-Handels für den Einzelhandelsimmobilienmarkt.

Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf sagte der Hauptgeschäftsführer: “Auch wenn unseres Erachtens aus heutiger Sicht der größere Teil der zinsgetriebenen Preiskorrekturen bereits hinter uns liegt, rechnen wir auch in den Folgequartalen mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen.” Die Anspannung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt werde voraussichtlich das gesamte Jahr 2024 andauern. Erst ab Jahresbeginn 2025 sei eine Entspannung der Lage zu erwarten.